Das Jahr 2024 bringt in kürzester Zeit ein weiteres Gesetz mit sich, welches erstmals seine Wirkung entfaltet. Mit Ablauf des 31.01.2024 läuft in Österreich die Meldefrist gemäß dem seit 01.01.2023 in Kraft getretenen Digitale-Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG) ab. Dieses fundiert auf der Rechtsgrundlage der DAC7 EU-Richtlinie, welche für mehr steuerliche Transparenz im Zusammenhang mit der gewerblichen Verwendung von digitalen Plattformen sorgen soll. Unter anderem soll neben der Beleuchtung des DPMG auch eine Visualisierung der Auswirkungen auf die Vermietungssituation in Österreich erfolgen, besonders unter dem Vorwand der Neuerungen in der Wiener Bauordnung, welche massive Einschränkungen für die kurzfristige Vermietung mit sich bringt.
Die größte Aufmerksamkeit hat das DPMG bisher auf sich gezogen, nach dem Bekanntwerden der verpflichtenden Meldepflichten von Einkünften aus kurzfristiger Vermietung über Online-Plattformen. Das Paradebeispiel dürfte hier wohl der Online Marketplace Airbnb sein, der mit seiner Plattform Nutzern die Möglichkeit bietet, private Zimmer und Wohnungen kurzfristig zu vermieten. Durch die Offenlegung der Einkünfte besteht künftig für zahlreiche Vermieter die Gefahr einer Nachbesteuerung durch das Finanzamt Österreich. Was bisher ein relativer Graubereich war und zu Diskrepanzen in Steuererklärungen führen konnte, wird nun transparent dargestellt und dem Finanzamt offenbart. Wie in weiterer Folge ausführlich erläutert, kann es auch rückwirkend zur Nachbesteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommen, die bisher nicht ordnungsgemäß in der Steuererklärung offengelegt wurden.
Zusätzlich erschwert wird die Situation in Wien, für jene, die der gewerblichen Kurzzeitvermietung von einzelnen Zimmern bzw. der gesamten Privatwohnung zu Fremdenverkehrszwecken nachgehen. Mit der Änderung der Wiener-Bauordnung 2023 wird ab 1. Juli 2024 der Tatbestand in § 119 Abs. 2a BO für Wien in Kraft treten. Demnach dürfen Wohnungen für maximal 90 Tage im Jahr kurzfristig vermietet werden, sofern dies zu Zwecken erfolgt, die üblicherweise in Wohnungen ausgeführt werden und dafür keine Pflicht zur Abgabe der Ortstaxe entsprechend dem Wiener Tourismusgesetz besteht. Dies bezeichnet sohin die kurzfristige Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken, da die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke im Gesetz ausdrücklich von den üblicherweise ausgeführten Zwecken ausgenommen ist. Bei Überschreitung dieser Abgrenzungen ist die kurzfristige Vermietung zu touristischen Zwecken ab 1. Juli 2024 lediglich mit einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien zulässig. Im Vergleich zur früheren Regelung fällt die Unterscheidung der Wohnzonen entsprechend dem Flächenwidmungsplan weg, weshalb jede Vermietung zu den oben genannten Zwecken ab 1. Juli 2024 unter den Tatbestand des § 119 Abs. 2a BO für Wien subsumiert wird. Die Gewährung einer Ausnahmebewilligung ist darüber hinaus lediglich in Bereichen außerhalb von Wohnzonen möglich. Darüber hinaus können höchstens die Hälfte aller Wohnungen in einem Gebäude eine Ausnahmebewilligung erhalten. Ziel dieser Regelung ist es, den Wohnraum für die lokale Bevölkerung zu sichern und die Zuwiderhandlung mit Geldstrafen zu sanktionieren. Zur Einhaltung dieser Regelung sollen die persönlichen Daten von Kurzzeitvermietenden zwischen den Baubehörden und den Steuerbehörden zur Kontrolle der Regelung ausgetauscht werden. Dementsprechend ist äußerste Vorsicht geboten, von der Neuregelung ab 1. Juli 2024 nicht überrascht zu werden und damit einhergehend eine professionelle Rechtsberatung sehr empfehlenswert.
Wie eingangs angekündigt treten im Jahr 2024 nicht bloß die Vermietung von Unterkünften betreffende Neuerungen ein. Mit dem Inkrafttreten des DPMG unterliegen unter anderem auch die Erbringung von persönlichen Dienstleistungen, der Verkauf von Waren und die Vermietung jeglicher Verkehrsmittel der Meldepflicht. Die Betreiber digitaler Plattformen sind nun dazu angehalten, die erzielten Einkünfte ihrer Nutzer den jeweiligen nationalen Finanzbehörden zu melden. Vor Ablauf der Meldefrist am 1. Februar 2024 waren Plattformbetreiber dazu angehalten sich einmalig in einem Mitgliedsstaat zu registrieren, sofern sie keinen Unternehmenssitz in einem Mitgliedsstaat haben. Der nächste Schritt ist die Umsatzmeldepflicht von Nutzern an die zuständige Finanzbehörde im jeweiligen Land, welche aus aktueller Sicht bereits erfolgt.
In der Vergangenheit gab es keine Rechtsgrundlage aufgrund derer Online-Plattformen, wie Airbnb, Booking.com oder Ebay die Einkünfte ihrer Nutzer melden mussten. Es unterlag den Nutzern selbst, ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 28 EStG ordnungsgemäß zu versteuern. An diesem Punkt kommt der transparente Gedanke der DAC7 EU-Richtlinie zu Tragen. Haben Nutzer bisher noch die Meldung so mancher Einkünfte eher unpräzise vorgenommen kann in Zukunft aufgrund von Diskrepanzen in der Steuererklärung eine entsprechende Rückmeldung vom Finanzamt drohen. Aufgrund der allgemeinen steuerrechtlichen Verjährungsfrist der Strafbarkeit von Finanzvergehen von 10 Jahren in § 31 FinStrG, können sich somit ab 01.02.2024 unangenehme Fragen zu früheren Steuererklärungen ergeben. Mit diesem Stichtag beginnt die Auswertung der veröffentlichten Daten, was zu einer denkbar schnellen Reaktion der zuständigen Finanzbehörden führen wird. Daher werden bisher nicht ausgewiesene Einkünfte somit nicht länger unbemerkt bleiben. Der einzige Ausweg, um einer Anklage wegen Abgabenhinterziehung im Sinne des § 33 FinStrG zu entgehen ist dann eine strafbefreiende Selbstanzeige. Ist das Finanzamt allerdings einmal informiert und hegt es begründeten Verdacht, dass ein derartiges Finanzvergehen vorliegt, ist es bereits zu spät für eine Selbstanzeige. Nicht betroffen ist dagegen die kurz- oder mittelfristige Vermietung der eigenen Wohnung bzw. eines WG-Zimmers während einer kurzen Abwesenheit unter Beibehaltung des vereinbarten Mietzinses. Da hier bloß die eigenen Mietkosten erwirtschaftet werden und kein Profit erzielt wird, ist diese Form der Vermietung unproblematisch.
Mit dem DPMG ist eine Vielzahl an Plattformen betroffen, was den meisten Nutzern nicht bekannt sein dürfte. Darunter befinden sich auch gängige Verkaufsplattformen für Gebrauchtgegenstände wie beispielsweise Willhaben, Facebook Marketplace oder Ebay. Das Gesetz bezeichnet hier den Verkauf von Waren als steuerlich relevante Tätigkeiten, weshalb auch diese Plattformen die Umsätze ihrer Nutzer melden müssen. Jedoch ist dem Aufruhr in derartigen Fällen einzuwenden, dass es gewisse Grenzen gibt innerhalb derer eine Meldung notwendig wird. Demnach soll es eine Umsatzschwelle von 2.000 Euro im Jahr bzw. eine Transaktionsschwelle von 30 Transaktionen im Jahr geben. Ebenso kommt hier Gelegenheitsverkäufern der einkommenssteuerliche Freibetrag in Höhe von 730 Euro pro Jahr für Nebeneinkünfte zu Gute, wie es beispielsweise bei unselbständig Beschäftigten der Fall ist. Außerdem unterliegen lediglich jene Einkünfte der gesetzlichen Meldepflicht, welche dem Plattformbetreiber bekannt sind. Daher können bloß über Online-Zahlungsdienste mit entsprechenden Belegen durchgeführte Zahlungen berücksichtigt werden. Somit sind Privatverkäufe gegen Bargeld, unterhalb der angeführten Schwellen vorerst wohl nicht betroffen. Problematisch wird die Neuregelung in jenen Fällen, in denen die Kleinunternehmer Schwelle gem. § 6 Abs. 1 Z. 27 UStG in Höhe von 35.000 Euro Jahresumsatz überschritten wird. In diesen Fällen muss zusätzlich auch die Umsatzsteuer aufgrund einer unternehmerischen Tätigkeit entrichtet werden.
Für den Fachbereich: RA Prof. Franz J. Heidinger / Jakob Brandstätter